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华润置地的取舍:高毛利之下难有规模?

时间:2018-05-07 21:24 来源:网络整理 作者:采集侠

华润置地有限公司(01109.HK,下称“华润置地”)希望能够守住房地产开发销售规模前十的位置,这会是一个有难度的挑战。随着房地产市场集中度提升,开发企业排名前十的门槛已经垫高至1500亿元。

综合多家机构编制的排名榜单,过去3年间(2015~2017年),房地产开发销售规模前十位的门槛分别为725亿元、1100亿元和1520亿元,按年增幅为52%、38%。华润置地2017年度合同销售金额约1521亿元,在部分机构榜单上排名第十位。

华润置地执行董事唐勇在2017年业绩会上表示,公司2018年销售目标为1830亿元,较2017年销售规模增长20%。按照过去3年间房地产开发销售规模前十位的门槛增幅,2018年第十名开发企业销售规模预计会增长至2000亿元左右,而华润置地大概率会跌出前十位。

“华润置地2018年实现不了2300亿元销售额,希望在1830亿元销售目标上有所提升。”唐勇说。

“销售规模与盈利不是悖论,决定利润的是规模与利润率,关键是找到平衡点,尤其是增加土地储备的方式与成本。”中信建投证券一位房地产分析师表示。对此,《中国经营报》记者致电华润置地希望进一步获知公司如何评价对于规模的取舍,但截至发稿未获回复。

毛利率越高越好?

根据华润置地日前在香港公布的2017财年业绩情况,公司当期实现营业收入1186亿港元,同比增长8.5%,全年毛利率为40.3%,较2016年提升了6.6个百分点。华润置地2017年扣除投资物业评估增值后的核心股东应占利润约为192亿港元,同比增长了17.7%。

华润置地是目前少数几家将毛利率水平提升至40%的开发企业之一,相比2016年,其毛利率提升受益于上涨的结算均价,以及结算成本的压减。

2017年华润置地全年结算商品房面积721万平方米,较上年733万平方米结算面积减少了1.5%,结算开发物业营业收入为1046亿港元,2016年为987亿港元,增长了5.9%。对比之下,华润置地2017年结算均价为1.45万港元/平方米,较2016年1.35万港元/平方米提高了1000港元/平方米。

华润置地2017年开发物业对应结算成本为668亿港元,2016年为693亿港元,对比之下,平均结算成本从9456港元/平方米降至9261港元/平方米。

“2017年公司毛利率录得较大提升,主要由于产品结构因素。去年结算均价提高了5.9%,结算成本降低了3.7%。”华润置地首席财务官俞建表示,“预计2018年华润置地的毛利率可以达到45%,到2019、2020年,毛利率水平将会趋向稳定,维持在30%~35%之间。”

毛利率提升直接带动公司盈利水平,当然,2017年诸多房地产开发企业的毛利率均得以提升。据记者查询已经发布2017财年业绩的开发企业里,碧桂园集团2017年毛利率为25.9%,相较2016年提升了4.9个百分点,但其营业收入是华润置地的1.9倍,毛利润为华润置地的1.23倍;新城控股2017年毛利率为35.6%,较上年提升了7.7个百分点。

“受物业销售确认周期的影响,2016年深圳和北京等城市房价涨幅较快,而2015年左右获取土地成本较低,导致大多数开发企业2017年确认相应物业销售收入的毛利率水平均有回升。”上述中信建投证券房地产分析师告诉记者,“销售规模、毛利率、土地增值税这几个关键财务指标,与开发企业的城市投资战略有关,下沉至三四线城市的开发企业,销售规模较大、毛利率相对较低,而毛利率较高的企业,缴纳土地增值税较高,则又削减了利润。”

华润置地2017年缴纳了接近207亿港元的税项(主要是企业所得税和土地增值税),上一财年为159亿港元,同比增长了逾三成;当期税前利润增幅为20%,除税后的净利润增幅不到13%,公司缴纳税项增幅远高于利润增幅。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。
责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn